房企前置了债务重组
图片来源：地产壹线债务重组这个词，在过去两年里，属于是拖延症晚期产品。以恒大为例：首度公告实质性违约，是2021年12月；境外债务重组细节首次披露，是2023年1月；而正式发布境外债务重组方案，是3月；但到了现在，方案都还没有达到通过率。也就是说，重组还无启动时间。甚至有不少企业，初步方案都还未公布。总结：若失信后再做债务重组，推进周期可能会无限期拉长。与其等到信用无法挽回、股价跳水到无法支撑“债转股”、时间拖延导致资产掉价影响债务方案不被采纳一改再改，一些房企开始新尝试——在还没正式违约前，就提出债务重组，或者说，是提前进行“债务管理”。正向来看，一来能避免实质性违约带来的信誉溃败；二来避免“多米诺骨牌”引发的更多债务提前挤兑；三来能把钱集中到更重要的交付、经营上。但毕竟陷入流动性困境已是不争的事实，重组期限内能不能缓过来，压力还是给到了市场。“前置债务重组不算爆雷”9月15日时，远洋集团于港交所发布公告，将开启境外债务全面重组。公告共涉及旗下8笔境外美元证券，在整体重组或延期解决方案获得实施前，远洋方面将暂停支付以上境外美元证券项下的款项。在此之前，远洋在公开市场，其实还未发生过实质性违约。虽然自4月起，远洋确实有过几次“风波”，引发过市场担忧。但最后，这几次的遇险，远洋要么顺利兑付，要么成功展期，都惊险地顺利度过了。但既是惊险，就说明有问题需要解决。在这一点上，远洋也算坦诚，在这次的公告中，也如实告知：尽管已经持续采取加大销售回款、推进资产处置、严控费用支出等措施积极应对，努力兑付债务。但在行业销售和融资环境未明显得到改善的形势下，加上资产出售不确定性增大，预计流动性在中短期内仍将面临持续挑战。此前，从2022年至2023年上半年，远洋已经累计净还款超人民币200亿元。进入下半年，也已经为4笔债券，兑付了共计约合人民币4.75亿元的相应款项。但房企人士告诉壹线君，“如果一期一期单独展期，公司会一直疲于应对展期谈判，经营难以恢复正常，同时每期债券的条款和增信资源可能会有差异，对投资者来说也并不公平”。于是，远洋选择“一步到位”，提前进行一揽子的境外债重组。从8笔境外债到期情况看，远洋集团进行债务重组确实还有较为充裕的时间——共计续存39.2亿美元。到期最早的一只将于2024年到期，债券余额7亿美元。最晚到期的一只将在2030年到期，债券余额4亿美元。数据来源：企业公告、观点指数整理和远洋集团一样尚未债务违约，但前置债务重组的，还有碧桂园。8月时，碧桂园抛出了债券展期方案，涉及9只境内债，涉及金额约150亿。包括有9月即期到期债券的风险，也有2024年的远期到期债券。且为了赢得债权人支持，与过往很多房企将利息做了递延不同，碧桂园提出利息正常支付，且不打折。这也让投资者，在本次展期中获得了首付和增信保障，改善了信用债原有的结构劣后地位。不到一个月时间，这几只境内债券的展期事项均成功通过。业内人士表示，在如此短的时间内成功推动了债券展期，“用时短、效率高”，这体现了碧桂园积极化解债务的决心和一如既往的执行力，更传递出投资人对碧桂园当前困境的理解与支持、市场对公司未来发展的信心。在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，“实质违约前已经成功重组，从法律角度来说，就不算爆雷。成功的前置债务重组，至少保证了公司没有实质性违约和违约记录，让公司保持比较好的征信记录和市场形象以利于后续持续融资和对外合作。毕竟有违约记录的公司，后续融资与对外合作难度要大得多。”钱要花在交付上 以撬动监管资金对于远洋针对境外债务，碧桂园针对境内债务做出的不同重组选择，柏文喜表示，每个公司都有自身财务状况和经营特点，因此需根据具体情况来评估其策略的合理性和影响。碧桂园可能根据其整体战略、资金需求和风险收益权衡作出了优先处理境内债务的选择性，这一选择可能有助于提升其在境内的信用评级和融资能力，从而为其在未来的发展和市场竞争中提供更多的优势。但不论是哪种选择，都是为了聚集手头有限的资金，让“每一分钱，都要花在刀刃上”。而目前房企的刀刃，就是交付——因为交付了，才能撬动“受限资金”，甚至撬动销售信心。远洋集团在公告中就表示，集团目前基本面正常、销售稳定，但接下来，将集中一切必要资源，确保现有项目高质量交付。另有接近碧桂园的人士称，目前碧桂园监管账户资金余额加上已售待收回楼款，基本可以保障未来保交付任务的完成。由于项目层面现金基本采用封闭管理，可自由动用的比例极低，随着未来2-3年项目逐步交付，监管账户资金逐步释放，碧桂园资源错配的情况将得到缓解。假如债务展期方案能够顺利通过，将给碧桂园提供2至3年的喘息时间，促进整体生产经营的改善和资金的释放。必须说的是，挺到了现在的房企，基本已经是穷尽了一切在做债务管理。最终清醒认识到，只能靠重组“自救”。哪怕背靠险资，也未必能输血自由——远洋集团的大股东中国人寿，受限于保险公司不能对外提供担保、保险资金使用的监管限制和上市公司的监管要求，不能通过直接方式缓解远洋流动性压力。它对远洋的帮助，更多只能通过资产接盘——2022年，中国人寿收购了远洋集团旗下北京颐堤港、国寿金融中心等项目股权，输血约30亿元。此外，远洋从去年四季度开始，陆续获得了工商银行、邮储银行、民生银行、北京银行、浦发银行等银行，累计超过1300亿元的授信额度。但和众多房企遇到的情况一样，这些授信最后落袋了多少，是个未知数。所有房企的出路，都还得是在“销售回暖”上。
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